基本案情：某甲与一开发商签订商品房买卖合同，并约定开发商在2007年12月31日前将经过验收合格的房屋交付使用，若逾期超过一个月则可解除合同，合同同时约定若不解除合同，开发商若逾期交房每逾期一天则支付总房款万分之四的违约金。开发商于2008年12月25日通知某甲接房，并将房屋钥匙交给了某甲，某甲在房屋交接表中“业主意见” 栏签署了“同意接房”。可自从某甲拿到钥匙以后一直未能办理房产证，一查原因才得知该小区还没有通过综合验收。某甲认为，开发商将未通过综合验收的房子交付，而根据相关法律法规的规定，未通过综合验收的商品房根本不应该交付使用，对此，他要求开发商支付逾期交房的违约金。开发商则认为某甲在合同约定的交付时间拿到了钥匙，就等于按期交付，不存在承担逾期交付的违约责任的问题。双方由此发生争议。本案焦点：某甲是否有权要求开发商承担逾期交房违约金。对某甲是否有权要求开发商承担逾期交房的违约金主要有两种意见。一种意见为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。开发商交了钥匙，某甲也同意接房，房屋已由某甲占有，可视为交付，开发商应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止，某甲要追究开发商的逾期交付责任不应支持。另一种意见认为，截止至开发商将房屋交付给甲使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此开发商应承担相应的责任直至交付符合约定条件的房屋为止。本律师赞同第二种意见，其依据为： 1、开发商向某甲交付未经验收合格的房屋有效。我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”因此，如果开发商将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了以上法律、法规的强制性规定。但以上法律、法规的强制性规范的本意不是禁止民事行为效果的发生，而在于规范建筑市场行为，民事行为若违反该规范将遭致行政处罚的法律后果，不影响开发商向某甲交房民事行为效力。所以，开发商将未经竣工验收的房屋交付给某甲的行为有效。 2、开发商将未经竣工验收的房屋交付给某甲，其履行合同不符合约定。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，开发商应当承担违约责任。 3、即使某甲接收了房屋，不影响其要求开发商承担逾期交房的违约责任的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。该《解释》是对房屋交付前后划分风险责任的规定，不是划分违约责任的规定。房屋买卖合同的风险分配与违约责任是两个独立的法律关系，两者互不影响，根据合同法第149条规定：“标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利”。若开发商交付的房屋未经验收或存在其他瑕疵，自然应承担违约责任，即使某甲接收了房屋，仍权依据购房合同约定，要求开发商承担逾期交房的违约责任。 4、关于开发商承担逾期交房违约责任范围。按照合同约定，开发商在2007年12月31日前应将经过验收合格的房屋交付使用，若逾期交房每逾期一天则支付总房款万分之四的违约金。开发商承担逾期交房违约责任范围应从2007年12月31日起至房屋验收合格时止，每日按总房款万分之四向某甲支付违约金。